Wanneer beleggers een indicatie willen van het rendement op de investering van een onroerend goed op basis van de huur inkomsten, in tegenstelling tot een waardestijging in de loop van de tijd, voeren ze een eenvoudige berekening uit die aanvangsrendement wordt genoemd. Deze eenvoudige vergelijking, ook wel bekend als het bruto aanvangsrendement, omvat het delen van de jaarlijkse huurinkomsten van een onroerend goed door de totale aankoopwaarde en het resultaat vermenigvuldigen met 100.
Hoewel het belangrijk is om te weten hoe de metric wordt berekend, is het net zo, of misschien zelfs belangrijker, om te begrijpen waarom beleggers deze berekening uitvoeren en hoe ze de maatstaf gebruiken om te beoordelen of ze de aankoop of herfinanciering van een gebouw door willen laten gaan. Over het algemeen is het berekenen van het bruto aanvangsrendement veel gebruikt door beleggers in commercieel vastgoed om vier redenen:
Het berekenen van het bruto aanvangsrendement van een onroerend goed is doorgaans een van de eerste financiële beoordelingen die worden uitgevoerd door een belegger die overweegt een onroerend goed te kopen.
In sommige gevallen kan het de enige berekening zijn die wordt uitgevoerd door een belegger die een vastgoedaankoop overweegt in een kleinere of minder complexe markt, waar vraag, aanbod en zakelijke omstandigheden in de loop van de tijd relatief stabiel zijn. Institutionele beleggers die enorme activa kopen in zeer dure en concurrerende markten, gebruiken dit echter doorgaans als een eerste back-of-the-envelope-berekening.
De initiële berekening berekent doorgaans een brutorendement dat de brutohuurinkomsten in het eerste jaar van eigendom vergelijkt met de prijs die men vraagt te betalen. Deze ruwe berekening helpt een belegger te begrijpen of de deal zinvol is op basis van eigen vermogen zonder hefboomwerking.
Als dit het geval is, zal een belegger gewoonlijk doorgaan met het uitvoeren van aanvullende financiële beoordelingen, waaronder, maar niet beperkt tot, het berekenen van het interne rendement van een onroerend goed, het meervoud van het eigen vermogen, het cash-on-cash-rendement, de vervangingskosten en het eindhuurrendement.
Deze strengere beoordelingen helpen beleggers meer vertrouwen te krijgen in hun vermogen om het onroerend goed vandaag te kopen, het gedurende een bepaalde periode aan te houden en te exploiteren en het in de toekomst met winst te verkopen.
Door simpelweg de huuropbrengstvergelijking om te keren, kan de opbrengst van onroerend goed worden gebruikt als een taxatietool om een marktwaarde of prijs voor een actief te berekenen. Als een belegger of taxateur de typische opbrengsten kent voor vergelijkbare panden in een gebied, kunnen ze die opbrengst vervolgens toepassen op de huur voor het betreffende onroerend goed om de marktwaarde of de waarschijnlijke verkoopprijs te schatten.
Een kantoorgebouw dat een jaarlijkse huurinkomsten van € 400.000 genereert in een markt met een huurrendement van ongeveer 5,5%, zou bijvoorbeeld moeten worden verkocht voor ongeveer € 7,3 miljoen. De eenvoudige vergelijking is hieronder:
€ 400.000 / 5,5% = € 7.272.727
Een investeerder die due diligence of onderzoek naar een onroerend goed uitvoert voordat hij een bod uitbrengt, verkrijgt doorgaans verkoopvergelijkingen die de prijs bevestigen waartegen soortgelijke eigendommen onlangs zijn verkocht. Bewijs van recente verkopen wordt verkregen om er zeker van te zijn dat de prijs die hen wordt gevraagd in overeenstemming is met de huidige marktprijzen.
Terugkerend naar het bovenstaande voorbeeld: als de vraagprijs van een vergelijkbaar gebouw met een vergelijkbaar inkomen € 12 miljoen is, zou dat betekenen dat de vraagprijs te hoog is. Het betalen van die prijs betekent een huurrendement van slechts 3,3%. Dit betekent dat de belegger een jaarrendement uit geïnde huur zou behalen dat onder de huidige markt ligt.
Vastgoed bezitten en exploiteren is niet zonder risico. Gaat het gebouw verhuren? Betalen de huurders hun huur? Moet het pand gerepareerd worden? Dit zijn slechts enkele van de potentiële uitdagingen die een eigenaar moet proberen te verminderen. Het berekenen van het huurrendement helpt bepalen of de huurinkomsten die worden gegenereerd, opwegen tegen de risico's waaraan een potentiële eigenaar wordt blootgesteld.
Om te begrijpen of de risico's zijn afgestemd op de huidige markt, vergelijken beleggers vaak het huurrendement met het rendement (couponrente) op obligaties. Voor dit doel kijken beleggers doorgaans naar staatsobligaties, die de standaard vertegenwoordigen voor de risicovrije rente. Als de belegger bijvoorbeeld verwacht het onroerend goed in kwestie gedurende 10 jaar aan te houden en te exploiteren, zou hij het huurrendement van het onroerend goed vergelijken met de huidige couponrente op een 10-jarige staatsobligatie, die bijvoorbeeld 4,25% bedraagt.
Dit betekent dat men een obligatie kan kopen, in een lade kan leggen en een jaarinkomen van 4,25% kan ontvangen. Als het huidige huurrendement op de kantoormarkt 5,25% is, zal deze extra 1,0% van het inkomen dan voldoende zijn om de risico's te compenseren die een belegger neemt door het bezitten en exploiteren van een gebouw? Voor sommige investeringen kan die spreiding voldoende zijn, en investeerders zullen het onroerend goed blijven onderzoeken voor mogelijke aankoop. Maar voor anderen zal die beperkte verspreiding elke potentiële transactie niet interessant maken.
Terwijl sommige beleggers de risicovrije rente als maatstaf gebruiken, richten anderen zich op vergelijkbare verkoopcijfers om een passend rendement voor een bepaald activum te bepalen. Het onderzoeken van de huurrendementen van recent verkochte, vergelijkbare activa weerspiegelt vastgoedgerelateerde risico's die relevanter zijn en meer toegesneden op het betreffende actief dan de algemene economische en financiële risico's die worden weerspiegeld in staatsobligaties.
Hoewel waardering zeker een rol speelt bij het bepalen van de toekomstige waarde van een actief, maakt de eenvoud van de huuropbrengstvergelijking het voor beleggers gemakkelijk om de toekomstige waarde van een actief te berekenen op basis van veranderingen in inkomsten en/of uitgaven, mocht de waardering niet uitkomen zoals verwacht.
Door de inkomsten te verhogen en/of de bedrijfskosten te verlagen, kan een belegger (potentieel) het huurrendement van een onroerend goed verhogen en het met winst verkopen, zonder afhankelijk te zijn van marktwaardering. In feite vormt dit eenvoudige concept de kern van het businessplan dat veel investeerders voor hun activa ontwikkelen.
Het voorspellen van toekomstige inkomsten- en uitgavenniveaus is meestal gebaseerd op een grondige studie van de marktomstandigheden. Beleggers genereren deze aannames door honderden gegevenspunten te onderzoeken die helpen een beeld te schetsen van toekomstige economische, financiële en zakelijke statistieken. Deze macro-indicatoren helpen bij het informeren van projecties over toekomstig aanbod, vraag en huren.
Aan de uitgavenzijde kan een belegger, door de exploitatiekosten van een gebouw te onderzoeken - zoals beheer- en makelaarskosten, verzekeringen, nutsvoorzieningen, onroerendgoedbelasting, reparaties en onderhoud - en hoe deze al dan niet worden doorberekend aan huurders, bepalen of er is ruimte om de bedrijfskosten in de loop van de tijd te verlagen. Aan de inkomstenkant zal het maken van weloverwogen voorspellingen met betrekking tot bestaande en toekomstige leegstand in het onroerend goed een potentiële koper helpen te begrijpen of hun huurinkomsten waarschijnlijk zullen stijgen tijdens hun verblijfsperiode.
Door gebruik te maken van beide reeksen aannames, kan de koper het uiteindelijke huurrendement voorspellen, of het huurrendement op een toekomstige datum, wanneer hij ervoor kiest om het onroerend goed te verkopen.
Om terug te gaan naar het eerdere voorbeeld: het kantoorgebouw dat wordt verkocht voor € 7,3 miljoen tegen een huurrendement van 5,5% zou na vijf jaar het bedrijfsresultaat kunnen verhogen tot € 450.000. Ervan uitgaande dat vergelijkbare gebouwen nog steeds worden verkocht tegen een huurrendement van 5,5%, impliceert dit een verkoopprijs van € 8,2 miljoen.
Als de huuropbrengsten echter zijn gestegen gedurende de bewaarperiode, bijvoorbeeld 6,5% en het bedrijfsresultaat van het onroerend goed is gestegen tot € 450.000, zou die combinatie een verkoopwaarde van € 6,9 miljoen impliceren, wat lager is dan de prijs die voor het actief is betaald. .
Deze voorbeelden laten zien dat het eindrendement eenvoudig kan worden berekend voor een reeks scenario's, zodat beleggers kunnen nadenken over de beste, gematigde en slechtste situaties met betrekking tot de toekomstige prijs van een actief. Deze eenvoudige berekeningen helpen beleggers de verkoopprijs te voorspellen die ze op een bepaald moment in de toekomst kunnen krijgen.
