Objectomschrijving
Het betreft hier een eind jaren 20 gebouwd winkelobject bestaande uit een horecaruimte op de begane grond alsmede woonruimte op de eerste en tweede verdieping, ondergrond, bijbehorend terrein en verdere toebehoren. De horecaruimte op de begane grond heeft een totaal vloeroppervlak van ca. 134 m2 met een frontbreedte van ca. 5 meter. Momenteel is de ruimte in gebruik als restaurant (Bistro C’est Si Bon). De keuken en andere voorzieningen voldoen aan de eisen van de huidige tijd. Het geheel is eenvoudig doch netjes in afwerking. Onder het restaurant zijn nog twee ruime opslagkelders gesitueerd, welke later zijn geplaatst. Beide kelders hebben een oppervlak van ca 16 m2.
De bovenwoning beschikt over een eigen entree met opgang en is in gebruik als kamerverhuur met in totaal 5 kamers en gemeenschappelijke voorzieningen zoals keuken en badkamer. De kamers variëren in oppervlak van ca.16 tot 20 m2.
Sterke punten
- Centraal in het centrum nabij de Oude Markt gelegen – Altijd volledig verhuurd - Diverse functies multifunctioneel (horeca/woonhuis)
- In redelijke staat van onderhoud
Omgevingsplan
Er is informatie ingewonnen omtrent de bestemming van de onderhavige onroerende zaak via het digitale loket van de Gemeente Enschede. Het object viel onder de bepalingen van het bestemmingsplan ‘Stadscentrum 2015' met als bestemming ‘Centrum’. Conform het bestemmingsplan viel het object binnen het horeca ontwikkelingsgebied. De maximale bouwhoogte bedroeg 12 meter en de maximale goothoogte 9 meter. Echter hebben we sinds 22 maart 2016 te maken met de omgevingswet Platte Hier vindt u de regels en het beleid van alle overheden bij elkaar. Zo kunt u opzoeken wat er op een locatie wel of niet mag.
Locatie omschrijving, stand en ligging
Het object is gelegen in het centrum van Enschede aan een van de toegangswegen rondom de Oude Markt. In de straat zijn diverse horecagelegenheden, zowel restaurants als café’s en ook coffeeshops gevestigd. De nabijgelegen Oude Markt is het horecaplein in het centrum van Enschede. In het midden van het plein staat de Grote Kerk verder zijn er aan het plein hoofdzakelijk horecabedrijven gevestigd. De Oude Markt staat bekend om zijn vele terrassen en de evenementen die er worden gehouden. Het plein is het middelpunt van het uitgaansgebied in Enschede.
Direct nabij het object zijn o.a. de Irene-promenade met diverse winkels, woonhuizen en parkeergarages, de Muziekacademie ArtEZ, kapsalon Capelli, Coffeeshops alsmede diverse restaurants gevestigd.
Toelichting bereikbaarheid
De bereikbaarheid is gezien de centrale ligging nabij de Oude Markt van Enschede voor het doel en gebruik redelijk goed te noemen. In de directe omgeving is beperkte parkeergelegenheid langs de openbare weg alsook de parkeergarage van de Irene-Promenade gesitueerd. Ook het NS Station met busstation is op loopafstand gesitueerd.

·Type object: Commercieel
·Oorspronkelijk bouwjaar:1927
·Monument: Nee
·Totaal BVO m2: 141 M2
·Totaal VVO m2: 134 m2
·Verhouding VVO / BVO: 1:1,05
·Aantal woningen: 5
·BVO horeca
·Parkeerplaatsen binnen: 0
·Parkeerplaatsen buiten: 0
·Totale huursom per jaar: € 59.460, - vrij van btwBouwaard, materialen en constructie
Het betreft hier een traditioneel gebouwd object met gevels opgetrokken in metselwerk voorzien van gedeeltelijk kunststof en houten kozijnen met enkele en dubbele beglazing. De begane grondvloer is van beton en de verdiepingsvloeren zijn van hout. Het object is gedeeltelijk voorzien van een houten beschoten kap- constructie gedekt met pannen en gedeeltelijk van een plat dak gedekt met bitumen.
De muren va de oorspronkelijke bouw zijn niet geïsoleerd, de muren van de aanbouw wel. De kapconstructie is van binnen voorzien van isolatiemateriaal en afgetimmerd met plaatwerk. Zowel het restaurant als de bovenwoning beschikken over een eigen gas CV installatie. Er is een meterkast aanwezig met krachtsroom voor de horecaruimte. De bovenwoning beschikt over een eigen groepenkast.
De huurwaarde van kamers in de binnenstad ligt afhankelijk van de oppervlakte en afwerking tussen de € 400,- en € 500,- per maand. Aangezien het hier ruime kamers betreffen hebben wij voor de kamers op de eerste en tweede verdieping gerekend met € 407,- per maand en voor de zolderkamer op de derde verdieping met € 375,-. De zolderkamer is lager vastgesteld aangezien deze direct onder de kap ligt en een beperkte hoogte heeft. De begane grond (horecaruimte met kelders) wordt verhuurd voor € 2950, - per maand (waarvan € 350, - in mindering wordt gebracht voor de energiekosten van boven en i.v.m. dat er geen tussenmeter aanwezig is t.o.v. de bovenwoningen) er wordt geen btw toegepast op de verhuurprijzen.